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合作建房的法律效力

时间:2019-09-27

  

合作建房的法律效力

  农村居民占有和使用宅基地,在宅基地上建造房屋和栽种果木等经济作物,并有权取得果木的经济收益。宅基地使用权是为了保障农村集体经济组织成员的居住权利和生存权益,农村居民取得宅基地使用权,疆媒:力求一胜拒绝横扫。只能建造房屋供家庭成员居住使用,擅自改变宅基地使用权的用途的,农村集体经济组织报原批准用地的人民政府,可以收回宅基地使用权。 根据土地管理法的规定,农村居民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”的原则,农村居民以户为单位享有宅基地使用权。农村居民建房用地审批文件中家庭成员一栏中所填写的成员名单,便是在申请宅基地使用权的时候共同享有宅基地使用权的家庭成员。如果其他家庭成员虽不具有集体经济组织成员资格,但因为结婚、出生、形成抚养关系等原因成为家庭成员的,也会共同取得宅基地使用权资格,成为宅基地使用权的共有人。 既然同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为是合法有效的,那么,农村居民申请宅基地使用权后,由同一集体经济组织其他成员出资合作建房的行为,法律效力又该如何认定呢? 土地管理法第六十二条规定,农村居民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。物权法第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”法律允许宅基地使用权在一定的条件下可以流转。 农村居民建造房屋,应符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村居民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。 第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要第19条规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。 举重以明轻,属于同一集体经济组织成员出资合作建房的行为,尤其是宅基地使用权人与出资合作建房人之间具有亲属关系,或同属于一个大家庭成员时,出资合作建房的行为既符合农村亲情互助的道德要求,也符合农村善良风俗,更未违反法律禁止性规定,应属合法有效。 法律规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有,农村居民对宅基地只享有使用权,但是建造在宅基地上的房屋却属于宅基地使用权人所有,由宅基地使用权人享有完全所有权。法律实行房地所有权分离的原则。在未妨碍宅基地使用权的保障作用,未违反国家土地法规和政策的禁止性规定时,出资合作建房人应当对所出资建造的房屋享有一定的财产权益,并可以取得宅基地上所建房屋的共有权。 宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的一项福利性质的用益物权,具有无偿性,是由农村集体经济组织成员无偿取得的,并无偿使用。只要农村居民符合法定的申请条件,就可以依法申请宅基地使用权,而无需支付任何对价。 宅基地使用权是农村居民依法在农村集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地占有、使用、收益和有限处分的一项权利。宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分,并专属于农村集体经济组织成员所享有,具有严格的人身专属性。 最高人民法院《人民司法(案例)》2010年第22期(总第609期)《农村宅基地上共建房屋的产权归属》(周舜隆)引用陈忠进诉杨立志腾房纠纷案[江苏省南通市中级人民法院(2009)通中民一终字第0087号]认为,农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法有效,其应能取得共建房屋分得份额的所有权。 黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》(人民法院出版社2007年3月第1版)第463页载明:转让农村宅基地使用权必须同时具备五个条件,即转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);转让人与受让人应为同一集体成员;受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织成员同意;宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。 农村居民一户只能拥有一处住宅,农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准的规定,目的是为了禁止农村居民多占宅基地,以免农村土地被过多用于宅基地,从而保持耕地的数量不至于减少。法律并未禁止同一集体经济组织成员之间转让宅基地使用权以及宅基地使用权上所建房屋的行为,而法律规定的宅基地使用权的转让以及房屋的出售、出租行为,也应该发生在同一集体经济组织成员之间。根据意思自治原则,只要是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖,原则上都应认定有效。

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